HANA REDEVELOPMENT INSIGHT · 02
신흥1구역 재개발｜관리처분인가·분양신청·이주 일정
신흥1구역 사업시행인가와 관리처분인가의 차이, 분양신청·감정평가 후 이주까지 확인할 문서와 매수 전 질문을 정리합니다.
자료 확인 기준 2026년 9월 5일 · 공식자료와 자체 해석을 구분해 작성먼저 읽는 핵심 질문 · 2026-10-15 해설 보완
신흥1구역 관리처분인가와 이주는 확정됐나요?
이 글에서 근거로 제시하는 성남시 2025년 12월 29일 발표는 사업시행계획인가입니다. 이 발표를 관리처분인가나 이주 개시의 근거로 사용할 수 없습니다. 이후 완료 여부는 후속 고시번호와 고시일을 따로 확인해야 합니다.
분양신청 안내가 오면 확인할 것
대상자 이름과 물건 표시, 접수 기간, 제출 서류, 선택 가능한 주택형을 함께 봅니다. 매도인이 ‘신청했다’고 설명하면 접수증과 신청 내용을 대조하세요. 매수인이 원하는 평형과 현재 권리자가 신청한 평형이 다를 수 있으며 변경 가능 여부도 별도 확인 대상입니다.
평가액과 호가가 다른 이유
종전자산평가액은 사업 안에서 권리와 부담을 산정하는 자료이고, 호가는 매도인이 원하는 거래가격입니다. 두 금액의 차이를 모두 새 아파트의 확정 가치로 해석하면 안 됩니다. 권리가액 산정 기준과 매매 조건을 분리해 적어야 이후 분담금 자료와 비교할 수 있습니다.
예정 이주연도로 자금 만기를 맞추지 않기
사업 추진 목표가 바뀌면 임대차 만기와 대출 만기는 그대로 남을 수 있습니다. 확정된 개인 안내가 나오기 전에는 입주·이주 연도를 하나로 고정하기보다 보유기간이 1년 늘어나는 경우의 이자와 임시거주비도 계산해 보세요.
| 질문 | 먼저 볼 자료 | 구분할 내용 |
|---|---|---|
| 관리처분 여부 | 인가 고시번호·일자 | 사업시행인가 문서와 구분 |
| 분양신청 | 통지서·접수증·신청 평형 | 매도인 설명과 서류 대조 |
| 이주 계획 | 후속 LH 안내문 | 목표연도와 개별 확정일 구분 |
하나부동산 한줄 판단
신흥1구역은 기대감만 보는 단계가 아니라, 분양신청 이후 권리와 관리처분의 숫자를 기다려야 하는 구간입니다.
사업시행계획인가로 3,754호의 건축계획과 기반시설 윤곽은 구체화됐지만 개별 권리가액, 실제 부담액과 이주 시점까지 확정된 것은 아닙니다. 수진역·신흥역 생활권과 대규모 정비라는 장점은 분명하되, 현재의 판단 중심은 오래된 홍보자료보다 분양신청 결과와 관리처분계획이어야 합니다.
1. 신흥1구역 사업 개요
- 위치
- 성남시 수정구 신흥동 4900번지 일원
- 사업 방식
- LH 공공참여형 순환정비 재개발
- 현재 단계
- 사업시행계획인가 완료·관리처분계획 수립 단계
- 사업시행자
- 한국토지주택공사(LH)
- 구역면적
- 196,693㎡(사업시행계획인가 안내 기준)
- 계획 규모
- 공동주택 3개 블록·50개 동·총 3,754호
- 건축 계획
- 지하 8층·지상 최고 17층
- 시공자 선정
- GS건설·DL이앤씨·코오롱글로벌 컨소시엄
LH 정비통통 표의 시공사 칸은 GS건설만 표시하지만, LH의 2025년 12월 보도자료는 2022년 선정 시공자를 GS건설·DL이앤씨·코오롱글로벌로 적습니다. 이 글은 두 자료의 표기 차이를 숨기지 않고, 계약상 역할과 최신 공사 조건은 사업시행자 자료로 다시 확인하도록 안내합니다.
2. 위치와 생활권: 역 이름보다 구역 안 동선을 봐야 합니다
신흥1구역은 8호선 수진역과 신흥역 사이의 성남 원도심 생활권에 있습니다. LH는 수진역 약 400m 일원으로 안내하고, 사업시행계획인가 자료는 두 역과 수인분당선 모란역·태평역을 연계해 설명합니다. 서울 송파 방향과 모란·분당 생활권을 함께 이용할 수 있다는 점은 입지의 기본 축입니다.
다만 19만㎡가 넘는 구역은 출발 위치에 따라 역까지 체감거리가 크게 달라집니다. 현재의 골목 출입구와 완공 뒤 단지 출입구도 같지 않을 수 있습니다. 따라서 ‘더블 역세권’이라는 문구 하나보다 블록별 배치, 보행로, 경사, 횡단보도와 대중교통 환승 동선을 후속 도면에서 확인하는 편이 정확합니다.
기존 신흥동·수진동 상권과 성남 원도심의 병원·행정·시장 시설을 이용할 수 있는 반면, 이주와 철거 기간에는 상가 공실, 보행·주차 동선 변화가 나타날 수 있습니다. 장래 주거환경과 공사기간의 생활환경을 나눠 보는 것이 현실적입니다.
3. 현재 사업단계와 공식 절차
- 2020.12정비계획 수립·정비구역 지정
- 2021.08주민대표회의 구성·LH 사업시행 구조 확립
- 2022.11시공자 선정
- 2025.12.29성남시 고시 제2025-449호 사업시행계획인가
- 현재분양신청 결과 반영·감정평가·관리처분계획 수립
- 다음 절차관리처분계획인가 → 순환주택 공급·이주 → 철거·착공
법제처 생활법령정보는 사업시행인가 고시 뒤 사업시행자가 토지등소유자 분양신청을 통지·공고하고, 종전 토지·건축물 명세와 가격, 추산분담금, 분양신청 기간 등을 안내하도록 정리합니다. 이후 분양신청과 감정평가를 반영해 관리처분계획을 수립하고 인가를 받아야 합니다.
따라서 사업시행인가가 곧 분담금 확정이나 이주 개시를 뜻하지 않습니다. 현재는 사업의 물리적 설계가 구체화된 단계와 권리자별 배분·부담이 구체화되는 단계 사이에 있습니다.
4. 최근 고시·변경사항에서 읽어야 할 것
정비계획 경미한 변경
성남시 고시 제2024-145호로 정비계획과 정비구역, 지형도면이 변경됐습니다. 개별 필지의 포함 여부는 최초 도면이 아니라 최신 고시도면을 기준으로 확인해야 합니다.
사업시행계획인가
196,693㎡, 공동주택 3개 블록·50개 동, 3,754호와 공원·공공청사· 문화시설·공영주차장 계획이 공식화됐습니다.
LH 추진현황 갱신
LH 정비통통은 현재 단계를 여전히 사업시행인가로 표시하고 관리처분 완료일을 비워 두었습니다. 2026년 관리처분은 목표이지 완료 사실로 표시할 수 없습니다.
LH 추진현황의 단계 행에는 ‘사업시행인가(24.12)’ 표기와 함께 실제 고시번호·날짜를 ‘제2025-449호(25.12.29)’로 적어 시점 표기가 서로 맞지 않습니다. 이 글은 고시번호에 연결된 2025년 12월 29일을 공식 인가일로 사용했습니다.
5. 정비계획 핵심: 주택 숫자만큼 기반시설이 중요합니다
사업시행계획은 공동주택 3,754호뿐 아니라 근린공원, 공공청사·문화시설, 공영주차장, 경로당·어린이집·주민운동시설, 근린생활·판매시설을 함께 담고 있습니다. 성남시 안내 기준 공원은 약 12,493㎡, 공영주차장은 2,308㎡입니다. 대규모 정비가 단지 내부 주택 공급에 그치지 않고 주변 생활 인프라를 재편하는 구조라는 뜻입니다.
하나부동산 관점에서 중요한 지점은 ‘3,754호’라는 총량보다 3개 블록의 연결 방식입니다. 블록별 역 접근성, 공원과 공공시설의 위치, 차량 진출입, 단지 경계부 상가와 보행 동선에 따라 완공 후 체감가치는 다를 수 있습니다. 관리처분 전후 배정 자료와 최신 단지배치도를 함께 봐야 하는 이유입니다.
6. 교통·학교·생활환경
교통
8호선 수진역·신흥역과 모란역·태평역 생활권이 장점입니다. 다만 구역 내 위치와 향후 출입구에 따라 실제 도보시간은 달라집니다. 발표된 광역교통 계획을 현재 이용 가능한 교통처럼 가격에 미리 반영해서도 안 됩니다.
학교
신흥동·수진동권 학교를 이용하는 기존 생활권이지만 3,754호 공급은 통학수요를 바꿀 수 있습니다. 현재 가까운 학교만으로 향후 배정 학교를 단정하지 말고 입주 시점의 성남교육지원청 통학구역과 학생배치계획을 확인해야 합니다.
생활환경
기존 상권과 새 공원·공공시설이 연결될 가능성이 긍정적입니다. 반대로 이주·철거·공사기간에는 소음, 먼지, 주차, 상권 공백이 생길 수 있어 거주자와 임대사업자는 단계별 영향을 따로 계산해야 합니다.
7. 주변 재개발 구역 비교
| 구역 | 공식 확인 단계 | 비교할 핵심 | 바로가기 |
|---|---|---|---|
| 신흥1구역 | 사업시행계획인가 | 분양신청 결과와 관리처분계획이 다음 판단 기준 | 현황 보기 |
| 수진1구역 | 관리처분계획인가 | 신흥1보다 한 단계 앞서 이주·보상 실행을 확인 | 심층분석 |
| 신흥3구역 | LH 사업시행자 지정·계획 수립 | 같은 신흥동이지만 사업시행인가 전 단계 | 현황 보기 |
| 상대원3구역 | LH 사업시행자 지정 후 계획 수립 | 계획 규모는 크지만 사업단계 차이가 큼 | 대시보드 |
인근 구역 가격을 비교할 때는 행정동이나 계획 세대수만 맞추면 안 됩니다. 사업시행인가 전후, 관리처분 전후는 권리 확정 정도와 남은 기간이 다릅니다. 신흥1은 수진1의 이주 실행과 신흥3의 인허가 진척을 함께 보면서 성남 공공참여형 재개발의 속도를 비교할 수 있는 위치입니다.
8. 실거래·가격을 볼 때의 주의점
신흥동 실거래에는 신흥1구역 안팎의 아파트·다세대·단독주택이 함께 섞입니다. 같은 구역 안에서도 건물 상태, 대지지분, 도로 접면, 임대차와 분양신청 여부가 다르기 때문에 거래금액만 나란히 놓으면 판단이 왜곡될 수 있습니다. 해당 기간의 신고 건수가 적어 지역 전체의 가격 흐름을 판단하기에는 제한이 있습니다.
- 계약일, 신고일과 계약 해제 여부를 함께 확인합니다.
- 구역 포함 여부를 최신 고시도면과 필지로 대조합니다.
- 주택 유형과 대지지분이 비슷한 거래끼리 비교합니다.
- 분양신청 접수와 추산분담금 자료가 승계되는지 확인합니다.
- 근저당·임차보증금·미납금 등 매매대금 밖의 부담을 따로 계산합니다.
9. 토지등소유자와 매수자가 확인할 권리관계
분양신청
접수 여부, 신청 평형, 변경·철회 가능 여부와 제출서류 사본을 사업시행자 기록과 대조합니다.
종전자산과 추산분담금
평가 대상 토지·건축물, 평가 기준일, 추산액의 전제와 이의절차를 확인합니다.
소유·지분 구조
토지와 건물 소유자, 공유지분, 다가구·다세대 구분, 무허가 또는 위반건축 여부를 확인합니다.
권리산정과 승계
권리산정기준일, 취득 시점, 분양자격과 지위 승계 제한을 계약일 현재 규정으로 확인합니다.
채무·임대차
근저당·가압류, 임차보증금, 점유·명도, 이주비 대출과 각종 납부금의 정산 주체를 적습니다.
현금청산 가능성
미신청 또는 자격 미충족 가능성을 확인하고 ‘구역 안이면 입주권’이라는 설명만 믿지 않습니다.
물건별 분양자격과 지위 승계는 소유 형태와 취득 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 이 글은 일반 정보이며 법률·세무 판단을 대신하지 않습니다. 계약 전 LH·성남시 확인자료와 등기·대장을 대조하고 필요한 경우 변호사·세무사에게 자문하세요.
10. 긍정 요인과 위험 요인
긍정 요인
- 사업시행계획인가로 주택·기반시설의 구체적 틀이 마련됐습니다.
- 3,754호 규모와 공원·공공시설이 생활권을 함께 바꿀 수 있습니다.
- 수진역·신흥역과 모란·태평 생활권을 연결하는 입지입니다.
- LH 공공참여형 사업으로 공식 추진현황을 계속 추적할 수 있습니다.
- 순환주택 활용은 조건이 맞는 가구의 이주 부담을 낮출 수 있습니다.
위험 요인
- 관리처분인가·이주·착공 목표는 선행 절차에 따라 늦어질 수 있습니다.
- 공사비·금융비용·설계 변경은 추산분담금과 사업기간에 영향을 줍니다.
- 분양신청과 권리관계가 다른 물건의 가격을 단순 비교하기 어렵습니다.
- 순환주택이 모든 권리자·세입자에게 같은 조건으로 제공되는 것은 아닙니다.
- 대규모 이주·공사기간에는 주변 상권과 생활 동선의 불편이 생길 수 있습니다.
11. 다음 단계 관전 포인트
- 관리처분계획인가 고시목표연도가 아니라 실제 고시일과 변경 내용을 확인
- 권리자별 결과분양신청, 종전자산평가, 권리가액과 추산분담금의 구체화
- 순환주택 공급대상·물량·신청조건과 실제 계약·입주 일정
- 시공 조건컨소시엄 역할, 공사비·설계와 사업비 변경 여부
- 이주·보상 실행계획 발표가 아닌 실제 이주율, 보상 협의와 명도 상황
- 블록별 배치역 접근성, 공원·공공시설과 차량·보행 동선의 확정안
하나부동산 자체 종합분석
신흥1구역의 가치 판단은 ‘빠른 일정’보다 ‘관리처분의 질’에서 갈립니다.
사업시행계획인가를 통과했다는 점은 초기 정비구역과 분명히 다릅니다. 주택 규모와 기반시설, 건축계획이 구체화됐고, 수진역·신흥역 생활권을 대규모로 정비한다는 장기적 방향도 읽힙니다. 수진1구역이 관리처분과 이주 단계에 먼저 들어갔다는 점은 같은 공공참여형 사업의 후속 절차를 가늠할 비교사례가 됩니다.
그러나 신흥1구역은 아직 개별 권리와 부담을 관리처분계획으로 최종 확인해야 하는 단계입니다. 2027년 이주, 2028년 착공이라는 목표를 확정 일정처럼 할인율에 넣기보다 분양신청 결과, 권리가액, 추산분담금, 순환주택 조건과 자금 조달 가능성을 차례로 확인해야 합니다.
하나부동산은 이 구역을 ‘사업 가능성을 묻는 초기 구간’보다는 ‘좋은 계획이 개별 권리로 어떻게 배분되는지 확인하는 중간 구간’으로 봅니다. 구역의 장점과 개별 계약의 안전성은 같은 말이 아닙니다. 총매입비용과 보유기간, 일정 지연을 감당할 수 있는지를 먼저 계산한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다.
신흥1구역 재개발 FAQ
신흥1구역은 현재 어느 단계인가요?
2025년 12월 29일 성남시 고시 제2025-449호로 사업시행계획인가를 받았습니다. 2026년 5월 등록된 LH 정비통통도 현재 단계를 사업시행인가로 표시하고 있어, 이 글은 관리처분계획인가가 완료되지 않은 단계로 정리했습니다.
신흥1구역은 몇 세대 규모인가요?
사업시행계획인가를 알린 성남시와 LH 자료 기준 공동주택 3개 블록, 최고 17층, 총 3,754호 계획입니다. 향후 사업시행계획 변경이나 관리처분계획 수립 과정에서 세대수·평형·동 배치는 달라질 수 있습니다.
관리처분계획인가는 2026년에 확정되나요?
LH는 2025년 12월 보도자료에서 2026년 관리처분계획인가를 추진 일정으로 제시했습니다. 하지만 2026년 9월 5일 확인한 공식 추진현황에는 완료일이 표시되지 않았으므로 목표 일정이지 인가 완료 사실은 아닙니다.
2027년 이주와 2028년 착공은 확정 일정인가요?
아닙니다. LH가 제시한 사업 추진 목표입니다. 분양신청, 감정평가, 관리처분계획 수립·인가, 순환주택 공급, 보상과 명도 등 선행 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
지금 매수하면 새 아파트 분양권이나 입주권을 받을 수 있나요?
구역 안 부동산을 취득한다는 사실만으로 분양자격이나 입주권이 보장되지 않습니다. 권리산정기준일, 소유 형태, 취득 시점, 공유지분, 다주택 여부, 분양신청과 현금청산 가능성을 물건별로 확인해야 합니다.
신흥1구역 추가분담금은 얼마인가요?
공식 관리처분계획과 개별 권리가액이 확인되기 전에는 온라인의 평균 금액으로 확정할 수 없습니다. 종전자산평가, 추정분담금 통지, 신청 평형, 조합원 분양가, 사업비와 금융비용을 함께 확인해야 합니다.
사업시행인가 후 매수할 때 가장 먼저 볼 서류는 무엇인가요?
등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장, 정비구역 고시도면, 사업시행계획인가서, 분양신청 통지와 접수 여부, 종전자산평가 관련 자료를 서로 대조해야 합니다. 임대차·근저당·가압류와 무허가 또는 위반건축 여부도 함께 확인하세요.
신흥동 실거래가만 보면 적정가격을 알 수 있나요?
어렵습니다. 신흥동 거래에는 신흥1구역 밖 물건과 아파트·다세대·단독주택이 함께 섞이며, 구역 안에서도 대지지분·도로 접면·권리관계가 다릅니다. 신고 건수가 적은 기간의 평균이나 상승률을 구역 전체 흐름으로 단정해서는 안 됩니다.
순환정비 방식이면 사업 지연 위험이 없나요?
순환주택은 이주 부담을 낮추는 수단이 될 수 있지만 모든 소유자와 세입자의 이주·보상 문제를 자동으로 해결하지는 않습니다. 공급 대상과 물량, 신청 조건, 명도, 사업비와 공사 일정은 최신 LH 안내를 별도로 확인해야 합니다.
핵심 공식자료
아래 자료를 2026년 9월 5일 다시 확인했습니다. 기관별 표기와 작성 시점이 다를 때는 고시번호·실제 고시일과 최근 공식 추진현황을 우선하고, 확인되지 않은 관리처분·이주·분담금은 확정값으로 쓰지 않았습니다.
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구역별 최신 현황을 확인하세요
정확한 위치와 실제 매물, 대지지분, 권리관계가 궁금하신가요? 신흥하나공인중개사사무소에서 안내해드립니다.